En el mundo inmobiliario, hay dos palabras que tienen mucho peso: pago inicial. Y aunque el pago inicial es un aspecto importante de la compra de una vivienda, los costes de cierre son otra parte del proceso a la que no se presta tanta atención, a pesar de ser significativos. «Costes de cierre», en términos sencillos, se refiere a una combinación de diferentes tasas que deben pagarse para cerrar un préstamo hipotecario y comprar una vivienda. Por lo general, estos costes los paga el comprador al prestamista hipotecario o a las empresas encargadas de las inspecciones, tasaciones, etc., pero en algunos casos, los puede pagar el vendedor.
Entender los costes de cierre y presupuestar eficazmente para pagarlos cuando llegue el día del cierre puede resultar abrumador. No se preocupe, ¡no está solo! Por muy confusa y estresante que sea la compra de una vivienda, hay mucha gente ahí fuera para ofrecerle consejos sobre cómo navegar por el proceso.
Si no está seguro de lo que puede esperar al pagar los gastos de cierre, fafaq consultó a Darik Tolnay, agente de préstamos y director de la sucursal originaria de CrossCountry Mortgage, LLC.para responder a sus preguntas y calmar sus nervios de comprador de vivienda.
¿Qué son los costos de cierre?
A medida que avanza en el proceso de compra de una vivienda, es importante tener una idea de los costos de cierre que tendrá que pagar antes o el día del cierre. Hay varias comisiones diferentes que componen los costes de cierre, pero Tolnay señala que pueden incluir lo siguiente:
- Comisión de apertura de la hipoteca: El coste que cobra un prestamista por tramitar un préstamo, que suele ser el uno por ciento del importe del préstamo.
- Puntos de descuento del préstamo: Los honorarios que usted paga a un prestamista para reducir el tipo de interés de su préstamo.
- Comisiones de tramitación y suscripción: Las comisiones que usted paga por los servicios del suscriptor. Un suscriptor es alguien que examina sus finanzas y evalúa el riesgo de concederle un préstamo.
- Comisión por informe crediticio: La comisión que paga a un prestamista por obtener su informe crediticio de al menos dos agencias de crédito.
- Cuota de tasación: La cuota que paga a un tasador, ya sea un tercero o a través de su prestamista, para que evalúe el valor de su vivienda.
- Cuota de inspección: La cuota que paga a un inspector para que evalúe y determine si su vivienda cumple los códigos y reglamentos locales. Una inspección es una evaluación completa que determina la seguridad y la calidad de la estructura física de la vivienda.
- Cuota de certificación de inundación (en algunas zonas): Cuota que paga a un tercero para que determine si su vivienda se encuentra o no en una zona inundable, lo que puede aumentar el riesgo de daños a la propiedad.
- Interés prepagado: Dinero que paga en el momento del cierre por cualquier interés diario que se acumule en su préstamo entre la fecha de cierre de su casa y el primer pago de la hipoteca.
Las comisiones asociadas a los gastos de cierre pueden variar en función del estado en el que viva. Por ejemplo, los impuestos de transferencia los suele pagar el vendedor, pero en algunos estados, como Pensilvania (donde compré mi casa), tanto el vendedor como el comprador son responsables de dividir el impuesto de transferencia. Factores como éste pueden añadirse a sus costes totales de cierre, por lo que es mejor que hable con su prestamista hipotecario, especialmente con su agente de préstamos, para saber exactamente lo que tiene que ahorrar y, en última instancia, pagar en el momento del cierre.
¿Cuáles son los costes medios de cierre?
La media de los gastos de cierre para los compradores suele situarse entre el dos y el cinco por ciento del precio de compra de la vivienda, pero según la experiencia de Tolnay, ha visto a compradores pagar una media del 1,5 por ciento. En este porcentaje influyen varios factores, como: el estado en el que compra la vivienda, el tipo de préstamo que tiene, el importe del préstamo y su prestamista hipotecario.
¿Son negociables los costes de cierre?
Los costes de cierre pueden sonar intimidatorios y absolutos, pero en realidad pueden negociarse de varias maneras diferentes. En primer lugar, puede comunicarse directamente con el vendedor para ver si estaría dispuesto a ofrecerle un descuento en forma de crédito para reducir el total de sus gastos de cierre. Tolnay sugiere abordarlo diciendo: «Sr./Sra. Vendedor de la casa, le ofrezco 500.000 $ por su casa, pero me gustaría un crédito de 5.000 $ (o la cantidad en dólares en función de lo que le diga su prestamista) para los gastos de cierre». Los compradores pueden ofrecer renunciar a las inspecciones de la vivienda para facilitar un cierre más rápido, o simplemente pedir como contrapartida un pago inicial o un capital inicial más bajos, pero la decisión corresponde en última instancia al vendedor.
Otra forma de negociar los costes de cierre es dirigirse directamente a su prestamista. Compare los presupuestos de préstamos que haya recibido de otros prestamistas y pregunte a su prestamista potencial si puede rebajar el precio. Además, no olvide preguntar por posibles rebajas y descuentos, ya que algunos prestamistas ofrecen ofertas.
¿Hay formas de renunciar a los costes de cierre?
Al igual que puede negociar los costes de cierre, también hay formas de reducirlos. Una forma de hacerlo que se pasa por alto es cerrar la compra de su casa a finales de mes, lo que repercute en la cantidad de intereses pagados por adelantado. «Haga que su agente negocie la fecha de cierre para que sea el último día del mes, de modo que el prestamista sólo cobre un día de intereses», recomienda Tolnay. «Si cerrara el primer día del mes, el prestamista estaría cobrando 30 o 31 días de intereses, lo que podría aumentar sus costes de cierre en varios cientos o miles de dólares, dependiendo de su nivel de precio».
Además, comparar precios para el seguro de la vivienda puede ayudarle a reducir drásticamente los costes de cierre. La mayoría de la gente paga un año de seguro de vivienda en el momento del cierre, y dependiendo de la compañía y de la cobertura que tenga, «no sólo puede reducir sus costes de cierre, sino que también reduciría su pago mensual de la hipoteca», explica Tolnay. Una opción popular entre los compradores es agrupar el seguro del automóvil y el de la vivienda, ya que ambas pólizas suelen tener descuentos cuando se adquieren a través de la misma compañía.
¿Cómo se pagan los gastos de cierre?
Antes de que llegue el día del cierre, es probable que esté en constante comunicación con su prestamista y agente inmobiliario para asegurarse de que todo va según lo previsto. Unos días antes del día del cierre, su prestamista le proporcionará una divulgación de cierre que detallará y desglosará los costes de cierre de los que usted es responsable. El día antes o el día del cierre, la mayoría de los compradores reciben un cheque certificado o un cheque de caja por el importe total determinado en la declaración de cierre para llevarlo a la mesa de cierre.
Según Tolnay, hay tres gastos iniciales que no se cobran en el momento del cierre, pero que forman parte de los gastos de cierre:
- Depósito de garantía, que es «normalmente una cantidad en dólares negociada entre el comprador y el vendedor que se entrega a la compañía de títulos en las 72 horas siguientes a la aceptación de la oferta».
- Cuota de inspección
- Cuota de tasación
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