Si es nuevo en el proceso de compra de una vivienda, puede resultar fácil sentirse abrumado por la cantidad de términos y vocabulario inmobiliario que le lanzan. Hacer ofertas, costes de cierre, tipos de interés y depósito en garantía son sólo algunas de las palabras comunes que los compradores oyen decir a su agente inmobiliario y a su compañía hipotecaria, pero un término que podría decirse que tiene el mayor peso es «pago inicial». En pocas palabras, un pago inicial es un porcentaje del precio de compra de la vivienda que el comprador paga por adelantado en efectivo al vendedor.
Existe la idea errónea generalizada de que se requiere un mínimo del 20% para cerrar el trato, pero esto dista mucho de la realidad. Según un informe de tendencias generales de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios y Realtor.com, el pago inicial medio en 2023 es del 13%, lo que supone un descenso con respecto al 13,6% de 2022, pero es superior a la media prepandémica del 11% de 2019 y 2020.
Aunque se trata de cuotas iniciales medias, el porcentaje mínimo de cuota inicial que puede pagar suele estar determinado por el tipo de préstamo que tenga, que a su vez está determinado por factores como la situación laboral, la relación deuda-ingresos (DTI), la puntuación crediticia y otros. Afortunadamente, fafaq habló con un experto para desglosar todo lo que necesita saber sobre los tipos de préstamo y los pagos iniciales para ayudarle en su viaje hacia la compra de una vivienda.
¿Cuánto debe dar de entrada por una casa?
Al investigar sobre los distintos tipos de préstamo y prestamistas hipotecarios, es probable que le hayan bombardeado con literatura intimidatoria que machaca con la idea de que es necesario un pago inicial del 20 por ciento al comprar una casa. Aunque pagar un anticipo más elevado tiene sus ventajas, no es necesario, afirma Selina Hower, agente inmobiliaria de Berkshire Hathaway. «Hace muchos años esto era así, sin embargo, ha habido muchos tipos de préstamos, programas y beneficios diferentes que se han creado para ayudar a todo tipo de compradores», explica. «Estos tipos de préstamos suelen venir acompañados de condiciones, principalmente de seguridad, y se diseñan así para proteger al nuevo comprador».
En última instancia, la cantidad que se paga de entrada por una casa viene determinada principalmente por el tipo de préstamo que se tenga y el precio de compra de la vivienda. Los préstamos más comunes se pueden clasificar en dos grupos: préstamos convencionales y préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos FHA, los préstamos USDA y los préstamos VA. Otros préstamos, como los préstamos jumbo y los préstamos conformes, también son opciones.
¿Cuál es el porcentaje mínimo de pago inicial para los préstamos convencionales?
Aunque el pago inicial mínimo para los préstamos convencionales puede variar según el prestamista, el porcentaje suele ser del 5 por ciento. «He visto prestamistas convencionales desde el 3 por ciento hasta el 30 por ciento», dice Hower. «La mayoría flotan alrededor de la marca del 5 por ciento como mínimo. Siempre puede poner más que el mínimo de un prestamista si lo desea».
¿Cuál es el porcentaje mínimo de entrada para los préstamos de la FHA?
A diferencia de los préstamos convencionales, los préstamos de la FHA requieren un porcentaje de pago inicial menor, lo que los convierte en una opción popular entre los compradores de vivienda por primera vez. Los préstamos de la FHA exigen un pago inicial mínimo del 3,5% e incluyen protecciones para evitar que los compradores se comprometan con una casa que podría necesitar mucho trabajo. Cuando se buscan casas con un préstamo de la FHA, dice Hower, «el tasador decidirá si algo destaca, pero lo habitual es que busquen barandillas, que no haya pintura descascarillada, que las ventanas no estén agrietadas, etc.». Además, los estados suelen tener opciones de préstamo para ayudar a los compradores de vivienda por primera vez o con bajos ingresos a financiar una casa. En Pensilvania, por ejemplo, los préstamos de la Agencia de Financiación de la Vivienda de Pensilvania «son similares a los de la FHA, pero tienen unos coeficientes deuda-ingresos (DTI) ligeramente diferentes», según Hower.
¿Existen préstamos que no requieran pago inicial?
Resulta difícil imaginar la compra de una vivienda sin el pago inicial necesario, pero existen un par de préstamos «sin entrada», siendo el más común el préstamo VA, que está respaldado por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE UU. Para los veteranos y los miembros del servicio activo, un préstamo VA es una opción que no requiere pago inicial. Para reunir los requisitos, se necesitan algunas cosas. «Si está retirado, primero necesita obtener su DD214 del gobierno y dárselo a su prestamista», explica Hower. «Si está en activo en el ejército, hay otros documentos que obtendría de su comandante en activo. Su prestamista le guiará a través de todo eso y puede tener acceso inmediato a esos documentos».
Además, un préstamo USDA, que está respaldado por el Departamento de Agricultura de EE.UU., es otra opción que no requiere un pago inicial. Hower señala, sin embargo, que los préstamos USDA tardan más en cerrarse y tienen requisitos de elegibilidad más estrictos.
¿Existen opciones de ayuda para el pago inicial?
Los pagos iniciales pueden ser costosos, especialmente si vive en una zona con precios de vivienda elevados. Si compra una vivienda por primera vez, puede recurrir a los programas de ayuda al pago inicial, que ofrecen las autoridades estatales y locales de la vivienda, así como organizaciones sin ánimo de lucro. La ayuda puede venir en forma de subvenciones, vales y préstamos, dependiendo de dónde busque, según informa Zillow. En Pensilvania, «el préstamo K-FIT convencional es una gran opción para alguien que planea vivir en la casa durante mucho tiempo», dice Hower. «El programa devuelve el cinco por ciento del precio de compra para cubrir los gastos de liquidación y el pago inicial».
¿Tiene ventajas pagar un anticipo mayor?
Aunque puede costar más por adelantado, pagar un anticipo mayor tiene una serie de ventajas. Con un pago inicial menor, todos los préstamos (excepto los préstamos VA) utilizan algo llamado seguro hipotecario de prima (PMI). Según Hower, «el PMI es un tipo de seguro que protege al prestamista si el nuevo comprador incumple el pago de su hipoteca. Cuando el principal del préstamo pagado es igual o superior al 20% del valor de la vivienda, se elimina el PMI». El PMI se añade al pago de la hipoteca, lo que puede aumentar sus gastos cada mes. Con un pago inicial del 20 por ciento o más, no hay PMI, con lo que ahorrará dinero en el futuro.
Aparte de reducir los pagos mensuales, un pago inicial mayor hace que la oferta sea más fuerte mientras aún está en la fase de «compra» de su viaje a casa. «Los vendedores pueden verlo como un comprador más seguro, con menos probabilidades de que el acuerdo fracase», afirma Hower.
Fuente de la imagen: Getty / Feverpitched